Kiracıyı Tahliye Etmenin Hukuki Yolları (2025 Rehberi)

Kiracıyı Tahliye Etmenin Hukuki Yolları (2025 Rehberi)
Kira Hukuku – YBO HUKUK DANIŞMANLIK

Kiracıların hakları ile ev sahipleri arasındaki uyuşmazlıklar günümüz ekonomik koşullarda sıkça rastlanılan ve sorulan sorular arasında yer almaktadır. Bu yazımızda ev sahiplerinin haklarına ilişkin içerikleri aşağıda bulabilirsiniz.

Kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıklar, özellikle tahliye konularında sıkça yargıya intikal eden hukuki uyuşmazlıklardır. 2025 yılı itibariyle hem Borçlar Kanunu hem de güncel Yargıtay kararları çerçevesinde kiracının tahliyesi için kullanılabilecek yollar şu şekilde özetlenebilir:

Kolay şekilde tahliye sebebinizi bulabilmeniz adına ;

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
İki Haklı İhtar Yoluyla Tahliye
Konutun Mal Sahibinin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Yeniden İnşa veya Büyük Onarım Gerekçesiyle Tahliye
10 Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Tahliye

 Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve imzalı bir taahhütname vermesi durumunda, bu taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi ya da dava yoluyla tahliye talep edilebilir. Bu husus göz önüne alınırken yapılması ve yapılmaması gerek hususlar göze çarpmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi (veya boşaltma taahhüdü), Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenen, kiraya verenin tahliye talebini dayandırabileceği güçlü belgelerden biridir. Ancak geçerli sayılabilmesi için bazı şartların kesinlikle yerine getirilmiş olması gerekir.

 Tahliye Taahhütnamesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

 Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmelidir

En kritik şart budur.

Taahhütname, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, kiracının özgür iradesiyle verilmelidir.
Kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen taahhütname, genellikle geçersiz sayılır.

 Yazılı ve İmzalı Olmalıdır

Sözlü taahhüt geçerli değildir.

Yazılı olarak düzenlenmeli ve kiracı tarafından ıslak imzayla imzalanmış olmalıdır. Kiracının oğlu, kızı , eniştesi , babasının imzalaması durumunda hukuki geçerliliği mahkeme önünde tartışmalı hale geleceği için hak kaybına uğramamanız adına bunu önermemekteyiz.

Noter şartı aranmaz, ancak noter huzurunda verilmişse dava açıldığı takdirde ispatlama noktasında elinizi güçlendirecek önemli bir husustur. Bu husus göz önüne alındığında noter aracılığıyla yapılmasını hukuki olarak tavsiye etmekteyiz.

 Belirli ve Net Bir Tahliye Tarihi İçermelidir

"Sözleşme bitiminde boşaltacağım" gibi belirsiz ifadeler geçersizdir. Her ne kadar halk dilinde sözleşme bitimi anlaşılabilecek bir durum gibi görünmüş olsa dahi vekille takip edilmediği takdirde bu gibi beyanlar sonucu hak kayıplarına sebebiyet verebilmektedir.

Örnek vermek gerekirse ;

 “15.02.2026 tarihinde evi boşaltacağım.” şeklinde açık bir tarih olmalıdır.

Kiracı Tarafından Bizzat Verilmelidir

Vekil aracılığıyla verilecekse, vekaletnamede açıkça “tahliye taahhüdü verme yetkisi” bulunmalıdır. Vekil aracılığı ile tahliye taahhüdü alınacaksa eğer vekaletnamenede mutlaka özel hüküm bulunması gerektiğinden vekaletname incelenmelidir.

 Hukuki Dayanağı: Türk Borçlar Kanunu m.352/1
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, kiracı bu tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya veya dava yoluna başvurarak tahliyeyi isteyebilir.”

AÇIKLAMA:

 Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kiracının;
Kiralananı teslim aldıktan sonra,
Belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş olması gerekir.
Kiracı, belirttiği tarihte evi boşaltmazsa, kiraya verenin 1 AY içinde dava veya icra takibi başlatma hakkı vardır.

Geçersiz Sayılan Durumlar

Aynı günlü kira sözleşmesi ve taahhütname
Tarih kısmı boş bırakılmış veya sonradan doldurulmuş belgeler
Kiracının baskı altında imzaladığı durumlar
Tarihsiz veya belirsiz tarihli taahhütler

 Sonuç ve Öneri

Tahliye taahhütnamesi, usulüne uygun hazırlandığında çok güçlü bir tahliye aracıdır. Ancak en küçük bir şekil hatası, yıllarca sürebilecek bir dava sürecine neden olabilir. 

YBO Hukuk Danışmanlık olarak :

Geçerli bir taahhütname hazırlamanızda
Kiracının taahhüdüne dayalı olarak hızlı tahliye süreci başlatmanızda
Gerekirse icra takibi veya tahliye davası açmanızda
profesyonel destek sunuyoruz.
Dikkat: Taahhüt, kira sözleşmesinden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olmalıdır.Geçerli bir taahhütname hazırlamanızda hukuki destek almanızı tavsiye etmekteyiz.

Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar ve Temerrüt)

İki Haklı İhtar Yolu Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi süresi içerisinde kiracıya iki kez kira borcu nedeniyle haklı ihtar gönderilmişse, kira yılı sonunda kiraya veren, kiracının tahliyesini talep edebilir.

 Hukuki Dayanak: TBK m.352/2

“Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren, sürenin sonunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.”

Haklı İhtarın Özellikleri

 Yazılı Olmalı ve Ulaştırılmalı

Noter kanalıyla gönderilen ihtarname, en güvenli yöntemdir. Unutulmamalıdır ki noterde yapılacak verilen yerin kirasının çok cüzzi bir bedeli olup herhangi bir şekilde gönderildiğinin kanıtlanamaması halinde yıllarca sürmesine sebebiyet verebilmektedir.

E-İmza ile gönderilen e-tebligatlar da 7201 Sayılı Tebligat Kanununa göre geçerlidir.

 Kira Bedeline İlişkin Olmalı

Aidat, fatura ya da başka borçlar için yapılan ihtarlar, haklı ihtar sayılmaz.
İhtar konusu yalnızca kira bedelinin ödenmemesi olmalıdır.

Aynı Kira Yılı İçinde Olmalı

İki haklı ihtar, aynı kira yılı içinde gönderilmelidir.
Örneğin: 01.06.2024–31.05.2025 kira dönemi için yapılan iki ihtar, bu yıl içinde olmalı.

 Ödeme Sonrası İhtar Geçerliliğini Yitirmez

Kiracı sonradan ödeme yapsa bile ihtar geçerliliğini korur. İhtar sonrası ödeme yapılması halinde herhangi bir şekilde ihtar geçerliliğini kaybetmeyecek olup aynı yıl içerisinde ikinci tekrarında kiracının tahliyesi söz konusu olacaktır.
Ödeme, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.

Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İkinci ihtarın gönderilmesinden sonra, içinde bulunulan kira yılı sona erdiğinde tahliye davası açılabilir. Davanın, kira yılının bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde açılması gerekir. Aksi takdirde hak düşer.

Sık Yapılan Hatalar ;

Sözlü ya da WhatsApp üzerinden yapılan ihtarların kullanılması
Aidat borcu gibi kira dışı nedenlerle ihtarname gönderilmesi
Kira yılının tam olarak hesaplanmaması
Bir ihtarın geçerli sayılmayacak şekilde düzenlenmesi

YBO Hukuk Danışmanlık Ne Sunar?

Haklı ihtar sürecinin eksiksiz yürütülmesi
Noter ihtarnamesi hazırlanması ve gönderilmesi
Kira yılının doğru tespiti ve sürelere dikkat edilmesi
Tahliye davasının hızlı ve etkili biçimde açılması
Kiracıyla uzlaşma görüşmeleri ve tahliye protokolleri
Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, noter kanalıyla ihtar gönderilebilir.

Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılması veya tek bir ihtarla 30 gün içinde ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açılabilir.

Bu tür tahliyelerde icra yoluyla tahliye de mümkündür.

 Konutun Mal Sahibinin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Mal sahibi veya birinci dereceden yakını, konutta bizzat oturma ihtiyacı varsa, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
İspat Yükü: Gerçek ve samimi bir ihtiyaç olduğunu gösteren deliller (ikametgah, sağlık raporu, sosyal nedenler vb.) sunulmalıdır.
Kira ilişkileri uzun süreli ve karşılıklı güvene dayalıdır. Ancak bazı durumlarda mal sahibi, kiralanan taşınmaza kendisinin, eşinin, çocuklarının veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle kullanım hakkını geri almak isteyebilir.
Bu gibi durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin başvurabileceği yasal bir tahliye yoludur.

Hukuki Dayanak – Türk Borçlar Kanunu m.350/1
“Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi dolayısıyla kullanma zorunluluğu varsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.”

 Gereksinim Nedeniyle Tahliye İçin Aranan Şartlar

 Gerçek ve Samimi Bir İhtiyaç Olmalıdır
Gereksinim dürüstlük kuralına uygun, haklı ve zorunlu bir ihtiyaç olmalıdır. Burada Türk Medeni Kanunu 2. Maddesi Kapsamında düzenlenen iyi niyet kuralına uygun olmak zorunda olup herhangi bir şekilde TMK md 2 kapsamında değerlendirilemeyecek sebepler tahliyeyi gerektirmemektedir.

Keyfi gerekçeler (örneğin kira bedelini artırmak istemek) kabul edilmez.

 İhtiyacın Kime Ait Olduğu Belirli Olmalıdır
Yine Türk Medeni Kanununda kişinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler sayılmış olup , ihtiyaç sahibinin bu kişilerden biri olması gerekmektedir. Kiraya verenin kendisine, eşine, çocuklarına, anne-babasına veya bakmakla yükümlü olduğu bir kişiye ait olmalıdır. 

 Süreç Kira Sözleşmesinin Bitiminden Sonra Başlatılmalıdır
Mal sahibi, tahliye talebinde bulunacağı kira döneminin bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde dava açmalıdır.

Tahliye Talebi Mahkeme Kararıyla Gerçekleşir
Kiracının kendi rızasıyla çıkmaması halinde, mal sahibi tahliye davası açmak zorundadır.
Mahkemede gereksinim belgelerle ispatlanmalıdır. Unutmamalıdır ki hukuk davalarında ispat vakıayı öne süren tarafta olmakla beraber ıspatlanamadığı takdirde davanın reddi söz konusu olacaktır.
 Sıkça Sunulan İspat Belgeleri

Adres değişikliğine ilişkin ikametgah belgeleri
Yeni evlilik, çocuk sahibi olma gibi ailevi durumlara ilişkin belgeler
İşyerinin kapanması ya da başka bir konuta erişimin sona erdiğine dair belgeler
Tahliye edilecek taşınmazın yerleşime elverişli olduğuna dair tapu ya da ekspertiz belgeleri
Tahliyeden Sonra 3 Yıl Boyunca Yeni Kiraya Verme Yasağı
Eğer mal sahibi, gereksinim iddiası ile tahliye davası açarak kiracıyı çıkardıysa:

Aynı konutu 3 yıl boyunca başka birine kiralayamaz.
Kiraya verirse, eski kiracı, zarar ziyan ve tazminat davası açabilir.

En Sık Yapılan Hatalar

Tahliye talebinin süresinde yapılmaması
Gereksinimin yeterince ispat edilememesi
Kira süresi dolmadan ihtarname gönderilmesi
Tahliye talebinin kira artışı bahanesiyle karıştırılması

Tahliye davaları uzmanlık gerektiren hususlardan bir tanesi olup vatandaşın kendi başına davayı açması durumunda , uzun yıllar boyunca maddi ve manevi zarara uğramasına sebebiyet verebilmektedir.

Yeniden İnşa veya Büyük Onarım Gerekçesiyle Tahliye

Taşınmazın yıkılarak yeniden yapılması ya da kapsamlı bir tadilata girmesi gerekiyorsa, kiracı sözleşme süresi sonunda tahliye edilmek istenebilir. Bu durumda da dava açma süresi sözleşme bitimini izleyen 1 aydır.

Kiralanan taşınmazın yıkılarak yeniden yapılması ya da kapsamlı bir tadilata (büyük onarıma) ihtiyaç duyulması halinde, kiraya verenin tahliye hakkı doğar. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu m.350/2 ile açıkça düzenlenmiştir.

Ancak bu tahliye hakkının kullanılabilmesi için kanunda öngörülen sıkı şartlara uyulması gerekir.

Hukuki Dayanak – Türk Borçlar Kanunu m.350/2
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olup da bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle gelecekse, kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.”

 Yeniden İnşa ve Büyük Onarım Nedeniyle Tahliye Şartları

Gerçek ve Zorunlu Bir İnşa veya Onarım İhtiyacı Olmalıdır
Yıkım, yeniden yapım ya da ciddi bir tadilat planlanmalıdır. Sadece boya-badana, küçük onarımlar bu kapsama girmez.

Onarım Süresince Kiralananın Kullanımı Mümkün Olmamalıdır
Kiracının taşınmazı kullanmaya devam edemeyecek durumda olması gerekir. Hafif tadilatlar veya kiracıyı rahatsız etmeyecek düzenlemeler bu maddeye dayanarak tahliye sebebi sayılmaz.

 Kira Süresinin Bitiminde Dava Açılmalıdır
Kira dönemi sonunda, kiraya verenin 1 ay içinde tahliye davası açması zorunludur. Aksi halde tahliye hakkı düşer. Kira dönemi sonundan anlaşılması gereken eğer yıllık sözleşme yapıldıysa her sene sözleşmenin yenilendiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Sürenin kaçırılması durumunda kira sözleşmesi 1 yıl daha uzamış sayılacak olup herhangi bir şekilde dava açılması durumunda dava usulden reddedilecektir.

Tahliye Davasında Sunulabilecek Belgeler;
Belediyeden alınan yıkım ruhsatı veya yapı ruhsatı
Onarım veya yeniden yapım için hazırlanan mimari projeler
Binanın mevcut durumunu gösteren ekspertiz raporları veya teknik inceleme belgeleri
Yapılacak işlemin niteliğini açıklayan inşaat sözleşmeleri veya teklif dosyaları

Tahliyeden Sonra 3 Yıl Boyunca Kiralama Yasağı
Mal sahibi, bu gerekçeyle kiracıyı tahliye ettikten sonra:
Aynı taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başka birine kiralayamaz.
Aksi davranırsa, eski kiracının tazminat davası açma hakkı doğar.

 Sık Yapılan Hatalar

Basit tadilatlar için tahliye davası açılması
Dava açma süresinin geçirilmesi
Projelerin resmi onaylardan geçirilmeden sunulması
Kiracının onarım sürecinde kalabileceği alanların dikkate alınmaması

10 Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Tahliye

Belirsiz süreli hale gelen kira sözleşmeleri (genellikle 10 yıl uzayan) için, mal sahibi her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak tahliye isteyebilir.

Kiracının süresinde çıkarılamaması halinde, kira sözleşmeleri genellikle kendiliğinden uzar. Ancak kanun koyucu, bu durumun mal sahibi aleyhine süresiz bir tahakküme dönüşmesini engellemek için Türk Borçlar Kanunu m.347 kapsamında kiraya verene özel bir tahliye hakkı tanımıştır:
10 yıllık uzama süresinin sonunda bildirim yoluyla tahliye.

Bu hak, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında ve belirsiz süreli hale gelen sözleşmelerde kiraya verene tanınmış özel bir düzenlemedir.

Hukuki Dayanak – Türk Borçlar Kanunu m.347/1
“Belirli süreli sözleşmede, kira süresinin bitiminden sonra kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederse, sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzamış sayılır. Ancak bu uzama süresi 10 yılı geçtiğinde, kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirimle, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.”

10 Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Tahliye İçin Gerekli Şartlar

Kira Sözleşmesi Belirli Süreli Olmalı
İlk yapılan sözleşme belirli süreli (örneğin 1 yıl, 5 yıl gibi) olmalıdır.
Belirsiz süreli sözleşmeler bu maddeye tabi değildir.

Sözleşme 10 Defa Uzamış Olmalı
Kiracı, kira süresi bittikten sonra 10 yıl boyunca her yıl sözleşmeyi sessizce uzatmış olmalıdır.
Örnek: 2014 yılında yapılan 1 yıllık sözleşme, 2025 yılına kadar uzamışsa, 10 yıllık uzama süresi tamamlanmıştır.

Kiracıya En Az 3 Ay Önce Yazılı Bildirim Yapılmalı
Kiraya veren, tahliyeyi talep ettiği tarihten en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim göndermelidir.
Aksi takdirde sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzar.

Herhangi Bir Gerekçe Göstermeye Gerek Yoktur
Bu tahliye türünde, ihtiyaç, yeniden inşa veya ödeme sorunu gibi gerekçeler ileri sürülmesine gerek yoktur.

Bildirim Nasıl Yapılmalı?
Noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi en güvenli yöntemdir.
Yazılı, imzalı ve tebliğe uygun şekilde yapılmayan bildirimler geçersiz sayılır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sözleşmenin uzama süresinin doğru hesaplanması önemlidir.
10 yıl ilk kira süresi hariç, sadece uzama yılları baz alınarak hesaplanır.
3 aylık bildirim süresi kaçırılırsa, bir sonraki yıla kadar beklenmesi gerekir.

YBO HUKUK DANIŞMANLIK SİZE NELER SUNAR ?

Kiracınızla yaşadığınız tahliye ihtilaflarında , hukuki haklarınızı zamanında ve doğru şekilde kullanmanız için hukuki yardımda bulunur.
Deneyimli ve alanında uzman avukatlarımız tarafından tahliye sürecinin her aşamasında yanınızda olur.
Tahliye davası açılmadan evvelinde , arabuluculuk görüşmelerinizi layığıyla yerine getirir.
Davanın her noktasında şeffaf ve güvenilir hizmet sağlar.

Unutulmamalıdır ki , tahliye davaları uzmanlık gerektiren ve doğru adımlar atılmadığında yıllarca sürüncemede kalabilecek bir dava çeşididir. Haklarınızın bilinmesi ve kanunda ön görülen ihtar sürelerinin kaçırılması halinde kira sözleşmeniz 1 Sene daha uzayabilecek olup , geri dönüşü olmayan maddi ve manevi zararlara sebebiyet verilebilir. 

Yukarıda anlatılanlar ışığında bizim sizlere önerimiz profesyonel hizmetle tahliye davalarınızın yönetilmesi noktasındadır. Saygılarımızla. 

YBO HUKUK DANIŞMANLIK 
Av. Mert BOZKURT